主动适应形势 探索多元发展

近年来,在“房住不炒”主基调下,房地产行业去杠杆的调控政策密集且极具针对性,土地“两集中”以及“三道

近年来,在“房住不炒”主基调下,房地产行业去杠杆的调控政策密集且极具针对性,土地“两集中”以及“三道红线”等政策监管下,房地产企业的生存和发展面临巨大考验。

自监管部门出台“三道红线”规则以来,各地加大房地产调控力度,对房企的有息负债率严格管控。一些踩红线的房企在外部融资的渠道上融资难度加大,以往“借新还旧”缓解资金压力的路已经走不通,不少企业现金流紧张。由于市场调控不放松,房企销售端压力更大,资金流入的降低,导致公司资金链条压力增大。各大房企中报显示,超三成房企的经营性现金流同比出现负增长,现金流的紧张直接影响房企的拿地和销售策略,房企高杠杆扩张发展模式难以为继。

随着土地“两集中”政策的实施,土地市场热度明显得到控制,房企面临的拿地形势趋于严峻,对房企资质要求也更加严格。近期许多城市对参与土拍的企业资质文件的审查就有坚决禁止“借马甲”参拍的规定。例如青岛,一旦发现马甲公司参与竞拍,除取消竞拍资格外,还会面临扣除5%保证金的处罚。种种措施下,房企拿地竞争更加激烈,对房企资质要求更加苛刻,而土储的缩减,将直接影响房企未来规划和企业规模。

利润方面也不乐观。今年上半年,128家A股上市房企营业收入同比增长29.93%,其中,76家出现毛利率下滑的情况,有13家毛利率下滑超过20%,平均毛利率在28.15%左右,同比下降2.48%。行业营业总收入整体上涨,毛利率却整体下滑,房地产行业呈现“增收不增利”的态势。

在房地产开发主业利润降低的背景下,房企多元化布局的脚步更加急促。目前,房企的多元化发展主要聚集在商业办公、物业管理、产城、文旅、康养、以长租为核心的租赁,以及创投七大领域,多元化业务在营收中的占比逐年增加,其中物业管理及城市更新业务对房企利润的贡献尤为突出。

在影响房地产业发展的诸多因素都面临許多困难、行业发展模式已发生根本改变的情况下,房企应如何应对,何去何从,急需房地产企业认真思考,积极破解。

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