文旅地产策划,没有逻辑思维都是胡扯

策划的根本是什么?是逻辑。策划要解决什么问题?很简单,就是——做什么?怎么做?卖给谁?怎么卖?首先“

文旅地产策划,没有逻辑思维都是胡扯

策划的根本是什么?是逻辑。

策划要解决什么问题?很简单,就是——做什么?怎么做?卖给谁?怎么卖?

首先“做什么”,你可以天马行空,但你一定要回答为什么要做这个东西?你想做个酒店,你必须问为什么要做个酒店?是必须的还是锦上添花?必须的理由是什么吗?锦上添的到底是“花”还是“草”?

回答为什么,不能诡辩和东拉西扯,一定要有数据,有实例,有理论支撑。

逻辑思维有几个原则。

一是大势不可违。大势就是不可阻挡的趋势,正在积极发展壮大的势力。我们常说的宏观政策、政府积极支持扶持的某一举措就是大势。现在国家大力支持扶持康养产业,这就是大势,大数据、智能化就是大势,乡村振兴也是大势。一二线城市将被央企国企头部房企垄断是大势,中小房企转型文旅康养也是大势。之前爆料,佛山一块地围标的八家房企万科、保利、中海、美的、龙光、华润、招商、华侨城,请看看有几家央企国企?无一不是头部房企,其他中小房企连边都沾不上。这就是今后中国房地产的大势。大势面前你要么顺势而动,要么淘汰滚蛋。

二是逆“市”而行。势和市同音不同字,势不可违,但市可逆。别人都这样做,我就不这样做,也许这就是你成功的根本。我們常说这叫创新。这叫逆向思维。记得五六年前中国房地产一片欧风,什么英式、法式、意大利式,地中海式,什么简欧、日式合院、新古典主义……但绿城宋卫平先生一反“大市”,高举中式建筑大旗,开发出了“桃李春风”系列,“桃花源”系列,几年时间风靡全国,成为中国人居样板。所以我在做项目策划时,经常会提醒同事们:请问,你们策划的东西是否是市场最流行的?能否考虑做一个市场都没有或者说都不敢做的东西出来?我的策划原则是:首先确定能否别出心裁、独具一格、标新立异。不嚼别人吃过的馍,不走别人走过的路。如果实在无法实现首选,其次才是不得不跟随“大市”。即使跟随,我也要多少做的不同,不同就是创新,我称这种“多少不同”为“微创”。

三是内省石玉,外审金絮。做什么可以尽情地臆想,但一定要清楚有没有“做”的基础和条件。这涉及到开发环境、资金、建设难度、建设成本、市场需求、竞争态势……也就是说,你要清楚你做什么的能力,是石是玉也只有你自己最清楚,切记好高骛远,妄自尊大。除了自省之外,还要清楚别人在做什么,做得怎么样?既不能被表面的“辉煌”所蒙蔽,也不能被刻意的低调所遮掩。是金是絮要看实质。

四是纵横延伸。孤立地考虑一个因素只能出现两种结果,要么好要么坏,或者说要么“行”,要么“不行”。但是,任何事都不是平面的,一定与前后左右,上下旁侧有关联,孤立看可能不行,但关联延伸进行分析,却是可行的。比如国外的养老院,一般都跟着有一个幼儿园和大超市,我们首先考虑的是就一群老人,搞个幼儿园有关系吗?超市谁来消费?但是,上周我到湖州天使小镇,听我学生戴总介绍,买房的绝大部分是养老用,但让他们下定决心的是天使小镇的教育配套。因为老人周一到周五带孩子上最好的学校,既解决了自己养老的问题,又帮助儿女解决了没时间带孩子的问题,还享受着天伦之乐。这就是我前几天说的关联需求。所以,上下前后关联研究是逻辑思维一个重要的原则。

五是时空转换。同样的一片天空,日出月落让我看到不同的景象,同样的白天夜晚,冬去春来,让我们感受到不同的冷暖,这就是时空转换的结果。有些事在此时间可能不可行,但在彼时间可能完全可行。比如,在一个农家乐旁边建五星级酒店,没人认为是可行的,但是,如果这里风景独特,环境优美,气候宜人,交通方便,最重要的是政府准备投巨资开发这个风景区,并且目标5A,你说建一个五星酒店不可行吗?还有如果我们到一个县城建个商务区,写字楼、星级酒店、大型购物中心,可能很多人会说,一个小县城能有什么商务往来,来来回回最多的不就是外出打工者吗?找死不是这样找死的。但是,如果这个小县城因为某个产业发达,或者地理位置重要,又或者因为自然资源、文化资源独特,被政府赋予新的城市职能,无论行政级别还是城市规模都将出现翻天覆地的变化,虽然是几年后才能实现,但你觉得开发一个商务区可行不可行?温州龙港是国务院第一个撤镇建市实验点,去年,我们在做城市定位和新城规划时,毫不犹豫将一个中心区位规划成龙港商务区,得到政府的首肯。但是我们在某个地级市做一个高端项目策划时,否定了开发商要做一个五星级酒店的想法,因为,这个城市人口外流严重,可以说城市在萎缩,功能在退化,商务消费还是文旅消费都难以支撑五星酒店,假以时日,酒店极有可能成为开发商的沉重包袱,同时,酒店招商运营很困难。我们规劝开发商,不要被眼前的人来人往所蒙蔽,要看几年后会怎样,时间会改变一切。

六是静动比较。我们欣赏一位美女,当她静静地站在那里,我们关注的是她面容和身材,但当她迈动步伐行走时,我们关注的一定是她扭动的曲线和步伐带来的韵律。同样的一个人,因为动和静让我们产生不同的关注点,从而给我们带来不同的感受。我们还拿养老院做例子,在我们潜意识里,一定会认为老人喜欢静,安静清净平静更有利于老人修养。但是,是恰恰相反,老人最怕静,因为“静”往往和孤独相伴。所以,他们更希望热闹、甚至不反感嘈杂。这也是国外很多养老院边上一定设置幼儿园和超市的原因之一。那么,我们在设计养老院配套时,是否考虑到这种动静关系呢?所以任何一件事我们都必须考虑动态和静态时的状况,千万别因为“眼见为实”所误导,从而造成决策失误。

如果你掌握了逻辑思维方式,无论是策划一件大事,还是策划一个项目,你就一定会首先确定两个问题:一、什么是这件事或者这个项目的核心,二、什么是这件事或者这个项目最大的难点。

只有考虑清楚这两个首要问题,才能抓住本质,才能知道真正“做什么”最合适,也才能继续研究“怎么做”才能成功。

但现在的策划,90%只是解决了“做什么”的问题,特别是最近风起云涌的文旅康养,其实也没有几个方案是真正能落地的解决做什么,忽悠成为大部分策划的主要功能,至于怎么做,靠几个写手能完成?那是天大的笑话。可以说,现在名声在外的几个“成功”项目,要么是运气好,走对了路,要么是复制,一时半会也很热闹,而绝大多数文旅康养项目正在死去或者正在死去的路上。

想要做成点事情,逻辑思维和学习能力、智慧和情怀缺一不可。

作者简介:陈仁科,中国管理科学研究院现教所博士后导师。

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